Zwischen Abkühlung und neuen Chancen
Der österreichische Immobilienmarkt steht sichtbar unter Druck — und das spürt mittlerweile auch der Gewerbesektor. Die neuesten Zahlen von Statistik Austria zeigen eine Phase der Abkühlung, die meiner Einschätzung nach jedoch eher eine Marktbereinigung als eine echte Krise darstellt.
Die große Dynamik ist vorbei…
Nach Jahren kräftiger Preissteigerungen hat sich die Entwicklung deutlich verlangsamt. Der Häuserpreisindex bewegte sich zuletzt nahezu seitwärts, während gleichzeitig die Zahl der Baubewilligungen spürbar zurückging.
Was viele unterschätzen: Solche Trends treffen Gewerbeimmobilien meist mit Zeitverzögerung. Genau diese verzögerte Abkühlung sehen wir jetzt am Markt.
Der Boom ist vorbei — aber der Markt bleibt grundsätzlich gesund.
Nachfrage nach Gewerbeflächen wird deutlich selektiver
Im Gewerbesegment zeigt sich ein klares Muster: Unternehmen entscheiden vorsichtiger, Projekte werden genauer gerechnet und Investoren schauen wieder stärker auf Qualität.
Besonders auffällig:
längere Vermarktungszeiten bei älteren Büroflächen
stabile Nachfrage nach modernen ESG-konformen Gebäuden
zunehmender Fokus auf Top-Lagen
Aus meiner Sicht ist das eine überfällige Normalisierung. Die Zeit, in der nahezu jede Fläche schnell vermietet wurde, ist schlicht vorbei.
Bundesländervergleich: Wien bleibt der Fels in der Brandung
Wien.
Die Bundeshauptstadt zeigt sich weiterhin am robustesten. Gründe dafür sind strukturell:
höchste Unternehmensdichte
internationaler Investorenfokus
starker Dienstleistungssektor
Ich sehe Wien daher weiterhin als klaren Gewinner im österreichischen Gewerbeimmobilienmarkt. Von einem Einbruch zu sprechen, halte ich derzeit für überzogen.
Oberösterreich & Steiermark.
In den klassischen Industrieregionen wird die Entwicklung spannender — aber auch volatiler.
Positiv:
solide industrielle Basis
steigender Bedarf an moderner Logistik
Risiken:
höhere Konjunkturabhängigkeit
vorsichtigere Expansion vieler Betriebe
Fazit: Gute Chancen für hochwertige Gewerbeparks, aber nur in wirtschaftsstarken Mikrolagen.
Westösterreich (Salzburg, Tirol, Vorarlberg)
Diese Märkte profitieren weiterhin von:
Tourismus
begrenztem Flächenangebot
hoher regionaler Kaufkraft
Allerdings zeigt sich auch hier eine spürbare Investitionszurückhaltung durch das gestiegene Zinsniveau.
Angebot: Weniger Neubau könnte zum Preispuffer werden
Der Rückgang der Baubewilligungen ist aus meiner Sicht der wichtigste Frühindikator. Wenn heute weniger gebaut wird, bedeutet das mittelfristig:
begrenztes Flächenwachstum
stabilere Mieten in guten Lagen
steigende Bedeutung von Bestandsobjekten
Historisch folgt der Gewerbemarkt solchen Bauzyklen mit rund 1–2 Jahren Verzögerung.
Prognose 2025–2027: Wohin steuert der Markt?
Ich sehe aktuell drei realistische Szenarien:
Basisszenario (am wahrscheinlichsten)
Seitwärtsbewegung bei Preisen
leichte Mietsteigerungen in Prime-Lagen
höhere Leerstände bei älteren Büros
Positives Szenario (bei sinkenden Zinsen)
Belebung der Investmentmärkte
neue Projektstarts ab 2026
steigende Nachfrage nach Logistik
Negatives Szenario
weiterer Druck auf periphere Standorte
steigende Incentives im Bürosegment
Verschiebung von Projektentwicklungen
Fazit: Der Markt wird erwachsen
Der österreichische Gewerbeimmobilienmarkt tritt nicht in eine Krise ein — er wird schlicht anspruchsvoller.
Wir sehen aktuell:
mehr Qualitätsdruck
stärkere regionale Unterschiede
professionellere Investorenentscheidungen
Für erfahrene Marktteilnehmer ist das keine schlechte Nachricht. Im Gegenteil: Gerade in solchen Phasen entstehen oft die besten Einstiegschancen!
Samet Erdinc, 01.03.2026
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